案情简介
株洲鼎盛昌房地产开发有限公司（以下简称鼎盛昌公司）系株洲县渌口镇王家洲村直坡组的六栋房屋所有权人和该六栋房屋占用范围内土地使用权人（以下简称涉案房屋和涉案土地），2009年10月26日，周汉和与鼎盛昌公司签订《土地转让协议书》一份，约定：鼎盛昌公司以四百万元的价格将上述房屋及土地转让给周汉和。协议签订后周汉和按约定履行了自己的义务，然而鼎盛昌公司却拒绝履行交付义务，并拒绝协助办理过户手续。经律师调查，鼎盛昌公司于2009年5月19日向株洲县农村信用合作联社（以下简称信用社）贷款950万元，该950万元贷款鼎盛昌公司是以五项财产做的抵押担保，这五项财产中就包括涉案房屋和土地。根据抵押合同的约定，涉案房屋抵押担保的债权本金为185万元，涉案土地与其他三项财产共同抵押担保的债权本金为765万元，房屋抵押合同在株洲县房产局办理了抵押登记，土地抵押合同在株洲县国土局办理了抵押登记。
至周汉和起诉之日止，鼎盛昌公司欠信用社的贷款还没有偿还，抵押权也没有解除。2011年11月17日，我代表周汉和将鼎盛昌公司作为被告、信用社作为第三人向株洲市中级人民法院提起民事诉讼，要求法院准许周汉和在涉案房屋及土地担保的185万元债权范围内替鼎盛昌公司向信用社清偿债务消灭抵押权，并将涉案房屋及土地判归周汉和所有。周汉和起诉之时，涉案房屋及土地市场价值已从2009年的几百万元增值到近三千万元。
本案争议焦点
一、在抵押权人不同意的情况下，已办理抵押登记的土地房屋能否转让？被告鼎盛昌公司和第三人信用社均认为，根据《担保法》第49条、《物权法》第191条的规定，抵押物的转让受严格限制，转让抵押物须经抵押权人同意，否则转让行为无效。而本案被告鼎盛昌公司与周汉和的转让合同均是在抵押权未解除、且未经抵押权人同意的情况下签订的，属无效转让行为。
二、如果要让鼎盛昌公司与周汉和的转让合同有效的话，周汉和替鼎盛昌公司向信用社清偿债务的范围是多少？鼎盛昌公司和信用社均认为，因为房屋抵押担保的债权是185万元，涉案土地和其他三项财产抵押担保的765万元债权为不可分之债，如要消灭抵押权，周汉和必须替鼎盛昌公司清偿完全部债务950万元及相应利息。
原告律师张大非的观点
一、设定抵押权的目的，主要是为了保护债权人的利益，除此外抵押权不应再派生出其他权益。当债权人的利益得到全部满足后，不应限制抵押物的合理流通。关于这一点，最高人民法院审理重庆新万基房地产开发有限公司与重庆索特盐化股份有限公司土地使用权转让合同纠纷一案的判词中说的很清楚（最高法院2008民一终字第122号）：“根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《担保法司法解释》第六十七条和《物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益”。因此，即便抵押权人不同意转让，但只要没有实质性的损害抵押权人的合法利益，就不应当限制抵押物的合理流通。本案中，周汉和既然已经愿意替鼎盛昌公司向信用社偿还抵押物担保的债务，就应当允许涉案房屋及土地转让。
二、关于周汉和替鼎盛昌公司向信用社清偿债务的范围。周汉和替鼎盛昌公司向信用社清偿债务范围应为185万元，而不是765万元，理由是：根据《担保法》第36条、《物权法》第182条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。因此，法律规定禁止房屋和土地分开进行抵押。本案中，虽然涉案房屋在株洲县房产局办理了抵押登记，涉案土地也在株洲县国土局办理了抵押登记，但本案只能认可在株洲县房产局登记备案的抵押合同，而不能认可在株洲县国土局登记备案的抵押合同。《担保法》第42条规定：以无地上定着物的土地使用权抵押的，核发土地使用权证书的土地管理部门为抵押登记部门；以城市房地产抵押的，县级以上地方人民政府规定的部门为抵押登记部门。根据《株洲市房屋登记办法》的规定，在株洲地区办理城市房地产抵押等级的为房产管理部门。因此，本案只能认可在株洲县房产局备案的抵押合同，这份抵押合同约定涉案房屋担保的主债权为185万元。
该案处理结果
2012年5月8日株洲市中级人民法院作出一审判决判令：周汉和在185万元债权范围内替鼎盛昌公司向信用社清偿债务后，涉案房屋和土地归周汉和所有。随后，鼎盛昌公司和信用社均向湖南省高级人民法院提起上诉。2012年11月28日，湖南省高级人民法院以2012湘高法民一终字第125号民事判决驳回上诉，维持一审判决。目前，此案已被湖南省高级人民法院收为全省指导性案例集。
律师解说
此案之所以争议较大，是因为此案涉及各方当事人的利益较大，其中最主要的原因就是土地呈几何倍数的升值。2009年涉案房屋及土地其市场价值也就几百万元，而到了本案诉讼期间，升值到近三千万元。作为被告的鼎盛昌公司来说肯定是希望借此确认其与周汉和的转让协议无效的。作为本案第三人的信用社来说，他希望的是周汉和替鼎盛昌公司清偿完全部债务950万元，因为在担保950万元债权的五项财产中，涉案土地及房屋是最有价值的抵押物。作为周汉和而言，当初以四百万元的价格购买的土地房屋如今已升值到近三千万元，即便替鼎盛昌偿还了185万元债务，通过这个官司获取的利益也是巨大的。作为承办此案的律师，最大的感受就是，我们在办理民商事案件时，不要过分拘泥于法律条款的约束，我们要充分理解法律的立法本意，充分理解法律的基本原则和原理，全方位的思考一个案件。
作者：张大非
